引言：

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔２０１５〕１０号已于２０１５年５月５日起施行。

　　盈科深圳不良资产与执行法律事务部全体成员于２０１７年７月１１日就该规定进行研究学习，现将研习成果进行分享总结，以飨读者。

　　开篇

　　为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。

　　律师解读

　　执行异议已成为执行案件的一种新常态，合理诉求者有之，胡搅蛮缠者亦有之。

　　执行中的权利冲突如何处理，如何保障当事人、利害关系人和案外人异议权的有效行使是本规定出台的目的。

　　执行异议是一项重要的救济措施，它对于维护当事人和利害关系人的合法权益具有十分重要的意义。

　　第一条

　　异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料：

　　（一）异议人或者复议申请人的身份证明；

　　（二）相关证据材料；

　　（三）送达地址和联系方式。

　　律师解读

　　此条确定提出执行异议或复议申请人申请复议必须提出书面申请并交齐资料，但没有注明申请应交执行案件的承办法官还是立案庭。

　　实务中多为交申请给执行法官，执行法官初审后再转立案庭。

　　第二条

　　执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。

　　执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。

　　异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。

　　律师解读

　　本条规定了符合条件的应当立案，不符合的应裁定驳回。

　　受理法院如发现异议申请材料不齐备的，应当一次性告知补足。

　　无论是否受理异议都必须以裁定方式告知异议人，异议人不服时可以向上一级人民法院进行复议。

　　这里的三日是最长期间，如果当场能够确定符合立案条件的，当时即应予以登记立案。

　　法规索引：民事诉讼法第２２５条

　　当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

　　法规索引：民事诉讼法第２２７条

　　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

　　第三条

　　执行法院收到执行异议后三日内既不立案又不作出不予受理裁定，或者受理后无正当理由超过法定期限不作出异议裁定的，异议人可以向上一级人民法院提出异议。上一级人民法院审查后认为理由成立的，应当指令执行法院在三日内立案或者在十五日内作出异议裁定。

　　律师解读

　　该条主要是为提高执行异议的效率，如三日内不作为可向上级法院寻求救济。

　　但实务中“向上一级人民法院”寻求救济，很难实现。

　　另外，本法规对于下列两个问题没有明确规定，实务中也是各自不同做法：

　　①材料交到哪个法院部门？

　　②如何审核异议材料？

　　第四条

　　执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。

　　执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。

　　律师解读

　　明确对执行行为和执行标的提出异议的管辖法院。

　　第五条

　　有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

　　（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；

　　（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；

　　（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；

　　（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；

　　（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

　　律师解读

　　该条规定当事人以外的人提异议的条件，只要自己的合法权益因法院的执行行为受到侵害就可以提出执行异议。

　　律师团队认为，本条规定１－４项都是废话，其实第５项已经确认了只要认为权益受侵害，就可以提异议。

　　第六条

　　当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。

　　案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

　　律师解读

　　该条明确当事人、利害关系人对执行行为提出异议必须在执行程序终结前；

　　案外人对执行标的提出异议必须在标的执行终结前，如果当事人自己受让标的，必须在程序终结前。

　　第七条

　　当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：

　　（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；

　　（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；

　　（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。

　　被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。

　　除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。

　　律师解读

　　该条不仅规定了可对执行措施提异议，还可对执行顺序、执行程序提异议；对实体事由提异议的应当通过再审等其他程序解决。

　　本条第２款、第３款中的“实体事由”是指钱已还清（举例）。

　　第２款举例：判决书确认张三应还李四１００元，判决书生效后，张三已还李四１００元，但是李四仍申请执行，则此时张三可提执行异议。

　　第３款举例：张三欠李四１００元，在判决生效前，张三已还２５元，还差７５元未还。但是因未到庭、未抗辩、未提交证据等原因导致审判法院没有查清案件事实，便判决要求张三还１００元。

　　那么，此时张三应通过申请再审等其他程序解决。因为执行局是根据生效判决书来执行的，判决书写的什么，执行局执行什么。执行局无权变更判决内容。

　　第八条

　　案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。

　　案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。

　　律师解读

　　该条规定实体异议与行为异议的区别，案外人基于实体权利的异议，应适用民诉法２２７条。既基于实体权利又基于执行行为的“异议竞合”，分别审查。

　　本条目的在于“分权制衡原则”，实现执行审查权对执行实施权的制衡。

　　异议指向执行标的物，目的在排除对标的物的执行，则应通过诉讼程序由审判机构来裁决。

　　异议指向执行程序，目的在纠正违法执行行为，则由执行机构自行审查。

　　第九条

　　被限制出境的人认为对其限制出境错误的，可以自收到限制出境决定之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出决定。复议期间，不停止原决定的执行。

　　律师解读

　　限制出境是除司法拘留之外对被执行人人身自由的限制，但限制出境的程序和时间比较长，基本需要１个月才能将流程走完。

　　一般流程为：基层法院报中院，中院报省高院，省高院转省公安厅批准后由边检做出入境受限。

　　每次边控的限制时间仅为３个月，到期后又要按原程序申请。

　　另外，如果边控到位，在边检处抓到被执行人，则执行法院应在２４小时内前往该处办理手续，因此在实务中较为麻烦。

　　边控程序不仅对申请人、代理律师麻烦，也是增加法院的工作量。我们律师团队呼吁最高院与公安部协商，将相关程序化繁为简，真正惠民。

　　第十条

　　当事人不服驳回不予执行公证债权文书申请的裁定的，可以自收到裁定之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内审查，理由成立的，裁定撤销原裁定，不予执行该公证债权文书；理由不成立的，裁定驳回复议申请。复议期间，不停止执行。

　　律师解读

　　该条规定对公证债权文书不予执行的救济途经，只有在法院认为确有错误，裁定不予执行的情况下，当事人、公证事项的利害关系人才可以就争议内容向法院提起诉讼。

　　关于赋强公证，近日有新的文件出台，诸位可查询。

　　《最高人民法院　司法部　银监会　关于充分发挥公证债权文书的强制执行效力服务银行金融债权风险防控的通知》（司发通［２０１７］７６号）

　　《司法部　国家工商行政管理总局

　　国家版权局　国家知识产权局关于充分发挥公证职能作用　加强公证服务知识产权保护工作的通知》（司发［２０１７］７号）

　　《最高人民法院　司法部关于开展公证参与人民法院司法辅助事务试点工作的通知》（司发通［２０１７］６８号）

　　第十一条

　　人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。

　　指令重新审查的执行异议案件，应当另行组成合议庭。

　　办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。

　　律师解读

　　该条确定对执行异议和复议审查应为合议，具体执行人员必须回避。

　　本条也是＂权制衡原则，，办案人员的分离，明确要求办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。

　　第十二条

　　人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。

　　律师解读

　　异议和复议原则上为书面审查，只有案情复杂、争议较大的案件，才开庭听证。

　　第十三条

　　执行异议、复议案件审查期间，异议人、复议申请人申请撤回异议、复议申请的，是否准许由人民法院裁定。

　　律师解读

　　异议、复议申请的撤回就同一执行行为或者同一执行标的撤回异议后不能再次提出异议。

　　第十四条

　　异议人或者复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证，致使人民法院无法查清相关事实的，由其自行承担不利后果。

　　律师解读

　　该条规定约束申请人正确行使自己的权利，如怠于行使应承担不理后果。

　　第十五条

　　当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。

　　案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。

　　律师解读

　　当事人、利害关系人对同一执行行为或者同一执行标的异议的一次救济性规则，体现一事不再理原则，执行异议的事由应当一次性提出。

　　本条的规定主要为了解决实务中有的异议人以不同的事由分开多次提出异议，以拖延执行的问题。

　　第十六条

　　人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。

　　人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。

　　人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。

　　律师解读

　　法院作出裁定和决定时，应告知异议人的救济权利，必须给予诉讼当事人各方充分的机会。对程序上与当事人有关的法律规定的权利和义务，包括对案件中断、中止、终结等法定事由应当享有的知晓、了解的权利。包括事前告知、事后告知、救济告知。

　　第十七条

　　人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

　　（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

　　（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

　　（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

　　（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。

　　律师解读

　　该条明确了法院对执行行为异议的处理方式。

　　第十八条

　　执行过程中，第三人因书面承诺自愿代被执行人偿还债务而被追加为被执行人后，无正当理由反悔并提出异议的，人民法院不予支持。

　　律师解读

　　与《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第２４条规定一致。

　　第三人代为偿债的无正当理由不得反悔。

　　实务中，当事人以外的第三人基于亲情、友情或者与被执行人存在关联关系等因素，向人民法院表示自愿代被执行人偿还债务，但事后又反悔并提出异议。

　　这种行为违反了民事诉讼法确立的诚实信用原则和处分原则。

　　另外，第三人如果自愿承担应当以书面形式承诺代被执行人偿还债务。

　　之所以要求以书面形式承诺，是因为书面形式更易于固定证据，便于证实第三人承诺替被执行人履行债务的真实性，减少事实上的争议。

　　本条也体现了禁反言规则：当事人在民事诉讼和执行程序中，不得作出前后相互矛盾的陈述，实施的诉讼行为必须前后一致，如果当事人无正当理由改变陈述或变更诉讼行为，损害对方或他人利益，使之遭受不公平的结果，那么对当事人前后矛盾的行为应当禁止。

　　第十九条

　　当事人互负到期债务，被执行人请求抵销，请求抵销的债务符合下列情形的，除依照法律规定或者按照债务性质不得抵销的以外，人民法院应予支持：

　　（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可；

　　（二）与被执行人所负债务的标的物种类、品质相同。

　　律师解读

　　本条规定被执行人的抵销权如何行使，必须符合什么条件。债务人对执行标的主张抵销、清偿，应适用执行行为异议的规定。

　　第二十条

　　金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

　　（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

　　（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

　　（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

　　执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

　　律师解读

　　该条规定唯一住房可执行的条件，如果达到上述条件可以强制执行唯一住房。

　　被执行人转让其名下的房屋，应是执行依据生效后发生的，且有逃避债务的目的。

　　是否逃避债务法院有权推定。

　　另外，本条规定体现了以下几个内涵：

　　第一，在执行程序中，法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。

　　第二，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。

　　第三，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。

　　第四，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。

　　第二十一条

　　当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：

　　（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

　　（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

　　（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

　　（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

　　（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

　　当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

　　律师解读

　　本条规定撤销拍卖的条件。

　　其中一人拍卖问题：传统拍卖一人竞买无效，网络条件下，一人竞买是有效的。

　　漏拍不可分财产问题：如果漏拍财产比例过重３０％，应撤销，如低于３０％则可由买受人补交差价。

　　人民法院的司法拍卖是公法上的拍卖，与平等主体之间的任意拍卖有显著差别。除非拍卖程序具有严重瑕疵，受让人经过司法拍卖程序依法取得执行标的财产权益应当得到保护。

　　第二十二条

　　公证债权文书对主债务和担保债务同时赋予强制执行效力的，人民法院应予执行；仅对主债务赋予强制执行效力未涉及担保债务的，对担保债务的执行申请不予受理；仅对担保债务赋予强制执行效力未涉及主债务的，对主债务的执行申请不予受理。

　　人民法院受理担保债务的执行申请后，被执行人仅以担保合同不属于赋予强制执行效力的公证债权文书范围为由申请不予执行的，不予支持。

　　律师解读

　　本条规定公证机构对债权文书赋予强制执行效力的三个法定条件。

　　第二十三条

　　上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：

　　（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；

　　（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；

　　（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；

　　（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；

　　（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

　　除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。

　　人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。

　　律师解读

　　该条规定上一级法院对复议的处理方式，对发回重新审查的不得再次发回。

　　第二十四条

　　对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

　　（一）案外人是否系权利人；

　　（二）该权利的合法性与真实性；

　　（三）该权利能否排除执行。

　　律师解读

　　该条规定案外人提出异议，法院应该审查的具体内容。

　　第二十五条

　　对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

　　（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

　　（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；

　　（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；

　　（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

　　（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

　　案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

　　律师解读

　　本条规定法院判断案外人是否是权利人的标准。

　　未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；租赁的机器设备所有权虽未登记，应该先行确权，最高院只对法院的判决、裁定认可，对仲裁裁决的确权不认可，目前仅江苏高院认可仲裁裁决。

　　间接占有在所有权人与直接占有人之间往往存在某种法律关系，这种法律关系难以通过明显的外观事实予以公示，而且对这种法律关系的判断往往需要进行实质审查才能确定，应交由执行异议之诉解决。在特定动产的占有与登记不一致时，执行程序对物权归属的判断首先以物权登记或者相关管理部门的登记为依据。

　　第二十六条

　　金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：

　　（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；

　　（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。

　　（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

　　金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

　　非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

　　申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。

　　律师解读

　　本条实质是赋予执行法院对执行程序中案外人对执行标的物的实体异议事项专属管辖权，但这一专属管辖权仍然是通过诉讼程序实现的，执行机构仅仅进行程序审查，当事人对执行机构的裁定不服的，由民事审判庭按照普通民事程序进行审理。

　　标的物所有权属于案外人的，案外人享有物权的，可对抗保全。

　　１、查封之后的生效法律文书，案外人应通过异议之诉解决。

　　２、债权纠纷，所有权仍属于被执行人，基于债权平等，案外人不得对抗执行。

　　３、非金钱债权的执行，属于法律文书间的冲突，应通过再审或撤销程序解决。

　　第二十七条

　　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

　　律师解读

　　申请人如果有担保物权等优先权可对抗案外人的执行异议。

　　第二十八条

　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　律师解读

　　本条规定了预售商品房买受人对查封开发商财产的执行人的对抗条件，但四个条件要同时具备。

　　第二十九条

　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　律师解读

　　本条规定预售商品房买受人对查封开发商财产的执行人的对抗条件。

　　如果案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者；如果房屋为经营性用房，则不是消费者。

　　本条强调房屋的性质为居住时，才可对抗。也即房屋限于居住，不应用于投资。

　　第三十条

　　金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

　　律师解读

　　本条规定法院支持受让人提出的异议。

　　物权预告登记将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

　　预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。

　　预告登记效力属于物权性质，但是纳入登记的请求权本身却没有物权效力，只是登记这种公示的行为使得这种请求权具有了排他效力。

　　人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。

　　因此，本法规第２８条至３０条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。

　　第三十一条

　　承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

　　律师解读

　　该条规定承租人的权利，租赁合同在查封前签署的受到法院保护，除承租人与被执行人恶意串通之外。

　　第三十二条

　　本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。