摘要：抵押是债权人以在他人物上所享有之抵押权保证自己债权实现的一种担保。在保障债务履行及市场融资方面发挥着重要作用。但在现实生活中，对抵押担保进行登记时，经常会出现抵押合同中所担保的债权的实际金额与抵押登记中的债权数额不一致的情形，那么如何实现债权？

　　债权人为保障其债权的实现，会让债务人提供各种担保，其中抵押担保就是最为选用的一种担保方式。但在实践中，对抵押担保进行登记时，经常会出现抵押合同中所担保的债权的实际金额与抵押登记中的债权数额不一致的情形，其产生的主要原因在于，抵押合同中所担保的债权额是由主债权金额与利息、罚息、违约金及实现债权所产生的诉讼费、律师费等附随债权一起构成的。而在办理抵押登记时，除主债权外的其他附随债权尚未发生，亦无法确定出具体的数额，因此抵押登记中所记载的被担保的债权金额，仅为债权本金。但在抵押权人要求实现优先受偿权时，相应的利息、违约金及维权费用便已经发生，其要求实现优先受偿权的数额必定大于抵押登记的债权数额，此时抵押权人的优先受偿权如何处理便产生了争议。在这种情形下，裁判机构是以抵押合同中所记载的债权额为准，还是以抵押登记所记载的债权额为准？

　　案例１

　　法院：江苏省高级人民法院

　　案号：（２０１４）苏商终字第００５３０号

　　交通银行股份有限公司徐州分行与江苏跃进正宇汽车有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书裁判意见节选：

　　本案二审争议焦点：案涉抵押担保的范围如何认定。

　　本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

　　本案中，交通银行徐州分行享有抵押权的依据是铜房他证铜山镇字第２３５６７号房屋他项权证以及铜他项（２０１３）第１５０号土地他项权证。虽然，抵押合同约定了担保范围为包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用，但是前述他项权证所记载的债权数额明确为１５００万元、１０００万元。在两者不一致的情况下，案涉抵押担保的范围应以登记记载的内容为准。

　　故原审法院认定交通银行徐州分行有权就案涉抵押房屋与土地使用权的拍卖、变卖所得价款，分别在１５００万元、１０００万元范围内优先受偿正确。上诉人交通银行徐州分行主张抵押担保的范围不应限于他项权证记载的金额，缺乏依据，本院不予支持。

　　案例２

　　法院：　上海市第一中级人民法院

　　案号：（２０１６）沪０１民终３７２号

　　陆玉干诉闫海群执行分配方案异议之诉一案二审民事判决书裁判意见节选：

　　第二，关于经抵押登记的债权８００万元的利息、违约金是否能够优先受偿。

　　《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”根据该规定，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围或者法定范围来确定。一般抵押权设立登记时权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权数额，与抵押担保范围是两个不同的概念。债权人有权主张按照抵押合同约定或者法定的担保范围内的全部债权行使优先受偿权。

　　因此，本案中，抵押权登记证明中记载的债权数额８００万元系指设定抵押时担保的主债权即借款本金数额而非抵押担保债权的最高限额，相应的利息、违约金合计３，５８７，８０１元同样应当优先受偿。

　　案例３

　　法院：　中华人民共和国最高人民法院

　　案号：（２０１６）最高法民申２８９５号

　　中国农业银行股份有限公司厦门同安支行与ＡＮＴＨＯＮＹＬＡＷ、吴秀丽等金融借款合同纠纷申诉、申请民事裁定书裁判意见节选：

　　其次，涉案担保范围的条款则明确廖为安的抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等，而他项权利证书记载权利价值为２８０万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定，本案并不符合该种情形。

　　综合上述情况，可以认定抵押双方当事人并没有达成２８０万元为最高抵押限额的一致意思表示，廖为安主张原判决没有认定其仅应在２８０万元限额内承担抵押担保责任，属于认定事实和适用法律错误的申请再审理由，不能成立，本院不予支持。

　　小编观点

　　上述三个案例体现了当出现抵押合同中的债权数额，与他项权证中的被担保数额不一致时的情况时，如何实现抵押权的两种观点：

　　第一种观点：抵押权人仅在登记的债权数额范围内享有优先受偿权（案例１）

　　第二种观点：抵押权人在约定抵押担保范围或法定范围内优先受偿，并不限于主债权（案例２、案例３）

　　小编更赞同第二种观点，因为其对抵押担保范围与抵押登记债权数额进行了区分，这也是导致上述两种观点结果差异的原因所在。

　　在抵押权设立之时，抵押所担保的主债权（或最高额本金债权）是确定的，根据《物权法》第一百七十三条　“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”的规定，由此确定的主债权所产生的附随债权属于可纳入抵押担保范围的债权，即必须是抵押合同所约定的主债权所引起的附随债权才可能被划入抵押担保范围内，故主债权数额与抵押担保范围是抵押合同中必备的两个条款，不能相互混淆和彼此取代。因此，法律才明确将上述两个条款分别载明应记载在合同条款中，具体参见《物权法》第一百八十五条规定，即（一）被担保的债权种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保范围。另外，《担保法》第三十九条［３］和第四十六条对于债权数额、抵押担保范围的规定与《物权法》的规定相似。其中，《担保法》第三十九条第一项规定“被担保主债权的种类和数额”，与《物权法》第一百八十五条第二款第一项差别仅一个“主”字。

　　既然抵押合同中的“被担保债权的数额”与“担保范围”是作为两个不同的条款内容分别规定的，并非相同概念，那么登记机关在他项权利凭证所记载的“债权数额”，并不等同于“担保范围”。

　　在房屋抵押登记实践中，对于房屋登记主要由各城市房屋管理部门负责，其主要办事依据更多的依照建设部颁布的部门规章来操作，具体就是依照《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》。而依照《房屋登记办法》第四十四条的规定，抵押权设立登记时，房屋登记机构应根据当事人提交的材料，在房屋登记簿上记载以下三项内容：其一，抵押当事人、债务人的姓名或者名称；其二，被担保债权的数额；其三，登记时间。由此可见，虽然《房屋登记簿管理试行办法》第九条还明确了应将抵押担保范围列入，但实践中都是依照《房屋登记办法》的规定记载了三项内容，导致其他事项（含抵押担保范围）均未列入。正是因为实践中的他项权证记载的债权金额仅限于债权数额，而未将附随债权列入，导致优先受偿权范围及数额存在较大差异。

　　同时，也因为抵押担保范围并未记载在抵押登记权属证书中，因此不能以抵押登记中的债权数额与合同约定的担保范围不一致为由进而适用担保法解释六十一条规定，将债权实现的范围限定为抵押登记中的债权数额。担保法解释的第六十一条是针对抵押登记的内容的规定，并非是对抵押担保范围的规定，所以当出现当出现抵押合同中的债权数额，与他项权证中的被担保数额不一致时的情况时，观点一的主要依据并不成立，此时采取观点二：抵押权人在约定抵押担保范围或法定范围内优先受偿，并不限于主债权的处理方式显然更为妥当。

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