摘要：近年来，由于购房受到限制，一些自恃聪明的购房者借用他人名义购买房屋，却不知道借名买房背后的法律风险，导致房钱两空。

　　关键词

　　房产代持协议　案外人执行异议

　　案件背景

　　２００７年７月，原告王某欲购买本案所涉房产，但因其在深圳已有超出两套房产，受限于深圳的房屋限购政策，无法再以自己的名义购买，于是请被告彭某某帮忙以他的的名义购买，双方签订了《房产代持协议书》。随后原告将首付款转入被告彭某某账户内，通过彭某某支付首付款并与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》，房屋贷款办妥后，均是由原告按协议约定归还借款。房屋交付后，原告及家人居住至今。

　　２０１１年１１月３０日，案外人广东ＸＸＸＸＸ有限公司向ＸＸＸ商业银行借款，双方签订了《流动资金借款合同》，被告彭某某与ＸＸＸ商业银行签订《最高额保证合同》，由被告彭某某为案外人广东ＸＸＸＸＸ有限公司的上述借款承担连带责任保证担保。后因案外人广东ＸＸＸＸＸ有限公司未按约归还借款，ＸＸＸ商业银行将广东ＸＸＸＸＸ有限公司、彭某某等诉至法院要求其归还借款。在该案审理过程中，经贵院主持调解，各方当事人达成还款协议，被告彭某某将其名下别墅即案涉房屋交由ＸＸＸ商业银行或其指定的人处置，处置变现价款用于清偿上述债务。

　　原告诉请

　　１、确认涉案房产（建筑面积：３６１．１７平方米，房产证号：４０ＸＸＸＸＸＸ３１）的房产权归原告所有；

　　２、要求立即停止对涉案房产（建筑面积：３６１．１７平方米，房产证号：４０ＸＸＸＸＸＸ３１）的强制执行，并解除查封、扣押；

　　３、本案诉讼费用由二被告承担。

　　被告抗辩

　　被告ＸＸＸ商业银行抗辩，本案所涉房屋登记在被告彭某某名下，被告作为善意第三人在该案中有权依法处置该房屋，原告请求贵院确认该房产归其所有并解除查封扣押无法律依据。涉案房产所有权人为被告彭某某。根据《物权法》第九条、第十六条之规定，该房屋系被告彭某某所有，被告作为善意第三人在该案中申请贵院查封其房屋，系行使合法诉权，应受到法律保护。原告王某与被告彭某某之间的房产代持协议无效，且属于他们之间的内部协议不能对抗业已公示的不动产登记。国家为了调控房地产市场出台多项调控政策，深圳市也相继出台房屋限购政策，原告王某为了规避该政策，因此才与被告彭某某签订了《房产代持协议书》，属于违反政策的法律行为。此外，由于在购买房产时，同一个人在缴纳的契税等税种之税率上会有所不同，房产越多，纳税的税率越高，原告王某除了规避政策外也有借房产代持规避税收嫌疑，而购买房产后依法纳税是公民的强制性义务，原告王某与被告彭某某之间的《房产代持协议书》属于《合同法》第五十二条第一款第五项违反法律、行政法规的强制性规定，而属于无效合同。原告的相应损失应由被告彭某某承担。请求法院依法驳回原告王某的所有诉请。

　　法院认为

　　本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十二条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：．．．．．．；（四）损害社会公共利益”。原告王某与被告彭某某于２００７年７月１日签订的《房产代持协议书》，系原告王某为规避限购政策而与被告彭某某签订的借名购房合同，其内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同。合同无效，自始不能履行，故原告要求确认案涉房屋归其所有，本院不予支持。此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于囯家所有的自然资源，所有权可以不登记”。此规定中的“法律另有规定”的情形是指物权法第二十八条至第三十条所规定的因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、．合法建造等非依法律行为而引起的物权变动，以及土地承包经营权、地役权等实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权。除这些例外情形之外，其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。借名购房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，不属于上述法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有所有权。

　　裁判结果

　　驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费１４７８５０元，由原告王某负担。

　　律师说法

　　近年来，国家为遏制房地产市场的畸形发展，控制上扬的房产价格，各地相继出台了针对房产买卖的“限购”政策。但仍有部分心存侥幸，自恃聪明过人的买房人，通过各种方式和手段，企图规避国家政策、法规，殊不知，聪明反被聪明误，到最后落到个钱、房两空。

　　相关法律、法规规定

　　１、《物权法》

　　第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　２、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第二条　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

　　第十六条　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

　　第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　３、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十五条　对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

　　（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

　　第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（被４９篇案例引用）

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（被２２篇案例引用）

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；　（被２７篇案例引用）

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（被６３篇案例引用）

　　第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（被１１篇案例引用）

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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